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【泰國房地產法律】人頭捲款潛逃怎麼辦？解析借名登記侵占資金之刑事追索與合規防範 許多外國投資人在泰國置產時，因受限於土地法規，常聽信建議將購房資金轉入泰國「借名登記人」（人頭）的個人帳戶。然而，若借名登記人不誠實將資金挪用甚至潛逃，投資人該如何主張權利？ 在泰國最高法院第 2744/2562 號判例中，一名外國人將 800 萬泰銖轉給泰籍代持人以支付地價，卻遭對方侵占潛逃。最高法院裁定指出，雖然《土地法》限制外國人擁有土地，但並非從一開始絕對禁止，因此購屋初始合約並非完全無效。外籍投資人被認定為「法定受害人」，擁有對侵占資金的代持人提起刑事訴訟的合法權利，成功判處該泰籍代持人入獄並責令退還資金。 外資與台商防範建議： 1. 直接向賣方付款：切勿將款項轉入代理人或人頭個人帳戶，務必以本票或銀行轉帳直接支付給賣方。 2. 了解刑事追索的局限：勝訴僅能追回遭侵占的現金，仍無法依私下協議取得土地民事所有權。 3. 善用 BOI 正當管道：企業投資應申請泰國投資促進委員會（BOI）優惠，合法的企業架構才能安全透明地擁有土地。

對於在泰國置產的外籍人士而言，過去常透過「虛假貸款協議」或無償地上權來控制登記在泰籍配偶或伴侶名下的房地產，藉此規避嚴格的《土地法》限制。然而，泰國最高法院第 1523/2565 號判例已明確指出，此類貸款協議屬於旨在掩蓋違法代持的「隱蔽交易（虛假交易）」，根據《民商法》第 155 條被判定完全無效。 這意味著外籍投資人不僅無法依據該份假合約起訴追討款項，更喪失了契約執行權。雖然法院可能因資金屬婚前共同賺取而承認其「共有人」身分，但主張權利不僅需經過繁瑣的家事與財產法律程序，還得受到土地法處分違法取得土地的嚴格限制。 外資與台商置產建議： 1. 切勿使用虛假貸款：避免使用無效的債務契約控制房產，以免面臨資金血本無歸的風險。 2. 釐清資金來源與權利：若資金為共同賺取或轉給配偶，應依賴泰國家事法下的共有權利或婚姻財產（Sin Somros）來保障，而非捏造商業債務。 3. 嚴格遵守土地法與正確登記：切勿尋找泰國人當代理人（人頭）買地，以免房地產遭國家依《土地法》第 94 條強制出售。合法方式應為依實際目的正確登記地上權或用益物權。

泰國飯店法迎來重大改革！民宿、別墅與小型旅宿合法化新規解析 泰國內閣於 2026 年 9 月 29 日原則上核准了全新的《飯店與過夜住宿法》草案，準備正式廢除沿用已久的 2004 年舊版《飯店法》。過去因標準過於僵化，讓許多非傳統住宿（如民宿、別墅、樹屋、青年旅館等）長期處於法律灰色地帶，無法獲得正式融資與官方支援。 新法案引入了按機構規模、風險等級與營運能力劃分的「按比例監管模式」，將住宿分為三大類： 1. 第一類（小型與非商業性住宿）：如 1 至 29 間客房的民宿、豪華露營地，採取輕度監管並須申請過夜住宿執照（位於社區內須先得管委會書面許可）。 2. 第二類（中型住宿與青年旅館）：9 至 40 間客房的精品旅館與青旅，聚焦基本安全與衛生標準的適度監管。 3. 第三類（大型飯店與綜合度假村）：提供豐富設施的大型商業飯店，並引入「整合主執照」，讓單一許可證可涵蓋多達 10 項附屬活動（如餐廳、泳池、水療等），大幅減少繁瑣公文。 外資與台商注意事項：取得住宿執照並不代表能豁免《外人商業法》或工作許可證規範，且在法案正式生效前，業主仍須遵守現行舊法

【泰國投資新訊】泰國擬將進口電動車消費稅大幅調高至 30%！台商轉型在地製造與布局指南 泰國財政部擬自 2027 年起重磅調整電動車（EV）消費稅結構，全面提高未採用在地零組件的整車進口電動車稅率，由現行的 2% 至 10% 優惠大幅調升至至少 30%。此政策旨在加速推動泰國成為全球電動車製造樞紐，全力鼓勵在地組裝、強化本土供應鏈，並保護在 EV 3.0 與 EV 3.5 獎勵計畫下的既有投資。 根據 EV 3.5 計畫，參與車廠在 2026 年需達到每進口 1 輛車須在當地生產 2 輛的比例，該要求將於 2027 年提高至 1:3。同時，BOI 對純電動車（BEVs）與插電式混合動力車（PHEV）設有至少 40% 至 45% 的在地化比重門檻。 隨著政策風向轉變，僅從事進口銷售的企業將面臨成本攀升，而汽車零組件、電子及綠色科技等供應商則迎來龐大的在地商機。台商企業應積極評估從進口轉向在地設廠、善用 BOI 投資優惠及取得「泰國製造」認證。IBC 泰國法律金融會計事務所提供專業一站式法律與稅務諮詢，助您精準掌握泰國電動車紅利與合規架構！

【泰國法律新訊】泰國全面擴大打擊非法代持！解析人頭股東風險與最高法院判例 泰國總理於 2026 年 10 月 19 日正式宣布，在全國範圍內擴大打擊外資企業與土地持有中的非法泰籍代持股東（人頭股東）。此項跨部門統一執法行動結合執法、稅務與土地官員，透過整合監控系統全面追蹤最終受益所有人（UBOs）與資金流向。 外國投資人過去常用以保障資產的「虛假借款協議」（Fake Loan Agreements），在泰國最高法院第 1523/2565 號判例中已被明確裁定為「掩飾交易」且完全無效。這意味著一旦非法代持架構遭查獲，外國投資人將面臨雙重打擊：不僅須承擔嚴重的刑事起訴，民事法院也拒絕提供任何法律救濟來追回資金。 強烈建議在泰國營運或擬投資的外商與台商，切勿存僥倖心態使用高-risk 代持架構。企業應透過取得外商營業執照（FBL）或申請泰國投資促進委員會（BOI）優惠等合法框架來確保合規。IBC 泰國法律金融會計事務所擁有豐富經驗，為您提供全方位投資、稅務與法律諮詢，助您穩健扎根泰國！

【泰國法律新訊】泰國實施全新信用期限規定！台商供應鏈合規與現金流保障指南 泰國貿易競爭委員會（TCCT）發布針對大型買家與中小企業（SMEs）之間的新信用期限規定，並於 2026 年 11 月 2 日正式生效！此新規旨在改善小型供應商的現金流，確保供應鏈商業交易更加公平透明。 新準則明確規定最長信用期限：農產品與初級加工農產品交易上限為 30 天；一般貿易、製造業及服務業交易上限為 45 天。規範適用於前一會計年度在泰營運收入達 5 億泰銖以上的大型買家。 此外，新法嚴格禁止大型買家單方面變更信用期限或透過標準合約施加不公平條款。若企業未能在生效前檢視合約與付款系統而違規，最高可面臨違規當年營業額 10% 的行政罰鍰，甚至涉及刑事責任！ 在泰營運的台商企業應儘早進行供應鏈合規審查。IBC 泰國法律金融會計事務所提供專業一站式法律與合規諮詢服務，助您的企業遠離裁罰風險！

On 17 September 2026, the Thailand Board of Investment (“BOI”), the Stock Exchange of Thailand (“SET”), and the Securities and Exchange Commission (“SEC”) signed a Memorandum of Understanding (“MOU”) launching the landmark "BOI to IPO" program. The MOU not only streamlines the IPO review process, but also introduces new “additional tax incentives” and “fee subsidies. 2026年9月17日，泰國投資委員會(“BOI”)、泰國證券交易所(“SET”)及泰國證券交易委員會(“SEC”)簽署了一份《諒解備忘錄》(“MOU”)，正式推出具有重要意義的「BOI to IPO」計畫。該MOU不僅簡

【泰國投資新訊】泰國公布 800 億美元半導體策略！台商布局供應鏈與 BOI 優惠指南 泰國國家半導體與先進電子政策委員會於 2026 年 9 月 24 日正式批准首個「國家半導體策略」。在泰國 BOI 的支持下，該藍圖定下明確目標：截至 2050 年吸引累計 800 億美元投資、創造逾 23 萬個高技能工作，並打造年營收 1,500 億美元的整合晶片生態系統。 策略將分三階段推進，從加強封裝測試、擴大晶片設計到建構完整「泰國製造」供應鏈；重點發展光電、功率半導體及感測器三大技術，並提供稅務優惠、低利融資與人才培育支持。 隨著全球科技巨頭重組供應鏈，泰國正成為東南亞半導體重鎮。有意切入東南亞高科技供應鏈的台商，宜儘早規劃法律與稅務架構。IBC 泰國法律金融會計事務所提供專業一站式諮詢，助您精準掌握 BOI 利多與合規要件。

泰國投資促進委員會（BOI）近期宣佈重大決策，將 17 個總金額超過 1,210 億泰銖的重大投資案納入「Thailand FastPass」快速審查計畫。這使 FastPass 累計項目達到 42 個，總投資額突破 3,440 億泰銖，預計將創造逾 2.7 萬個就業機會。 目標涵蓋電子電器、食品加工、動物飼料及汽車零組件等關鍵產業。FastPass 計畫不僅大幅縮短各政府機關的許可審查時程，BOI 未來更將圍繞「實際價值創造（Value-creation）」與「嚴格法令遵循（Compliance）」兩大核心政策。 對於有意拓展泰國市場或擴大產能的台商企業而言，如何在申請 BOI 租稅優惠的同時，全面滿足在地法規與工廠標準，是投資成功的關鍵。IBC 泰國法律金融會計事務所擁有豐富的在地經驗，為您提供一站式的泰國法律、稅務與投資諮詢服務。

泰國內閣原則性批准《社會保險法》第 33 條（Section 33）修訂草案，正式將先前排除的「季節性農林畜牧業勞工」、「家務勞工（含私人司機、管家）」以及「固定攤位之零售與餐飲員工」納入強制性社會保險體系。本次擴大適用對象涵蓋泰籍與持有合法工作許可的外籍勞工。對於在泰投資的台商而言，除需注意特定產業（如農業加工、食品零售、快閃專櫃）的直接投保與扣繳義務外，外派高階主管若以個人名義聘請家務人員亦需承擔雇主社保責任。此外，在地供應商可能轉嫁社保成本，進而影響原物料採購與外包契約。法規正式公告後將有 180 天過渡期，建議企業提早盤點人力結構與分包合約以確保合規。

泰國反洗錢執法迎來歷史性轉折！過去依據《佛曆 2542 年反洗錢法》，檢察官需承擔極高舉證責任，證明資產直接源於犯罪所得。然而在 2025–2026 年監管風暴下，泰國政府透過四大修法與跨部門聯合執法（含 DBD、DSI、AMLO 等），將「非法人頭代持」明確定性為洗錢罪的上游犯罪。 這意味著利用代持結構規避外資持股上限，將等同於洗錢犯罪，涉案土地、房產及帳戶均面臨直接查封與收歸國有風險。面對當局「全周期穿透式」審查與大數據稽查，台商與外國投資者應如何規避資產沒收危機？本文為您深度解析泰國 AML 新規，並提供 BOI 投資促進、IEAT 工業區及美泰友好條約等 100% 外資合法持股途徑，助您掌握合規佈局關鍵！

泰國企業注意！自2026年10月1日起，擁有10名或以上員工的企業，若員工未參加公積金（Provident Fund），將涉及強制參與「員工福利基金（Employee Welfare Fund）」。新制度上路後，員工與雇主均須按薪資比例繳納基金，初期雙方各為0.25%，並將於2031年起提高至0.50%。本文整理適用對象、繳納比例、實際計算方式及企業應注意的事項，協助在泰國經營的台灣企業提前做好人資、薪資及合規規劃。

泰國內閣正式核准通過規章，設立專責的「資料中心業務政策委員會」（Data Center Business Policy Committee），並已於 2026 年 8 月 13 日刊登政府公報生效。此舉標誌著泰國資料中心產業將結束以往分散監管的局面，迎向集中化與嚴格化的全新監管時代。新建立的委員會將統籌擬定泰國資料中心的運營政策、審批標準與監管框架，業務範圍涵蓋電信執照審查、投資促進優惠（BOI）及各項行政許可。值得台商與跨國投資人注意的是，未來政策框架將嚴格審視清潔能源轉型、電力與水資源使用效率、資料主權及公共安全等領域。面對泰國法規環境的重大轉折，意圖佈局泰國數位基礎建設或相關產業的業者，應如何評估 BOI 優惠變革與潛在的合規風險？本篇文章由 IBC 泰國法律金融會計事務所專業團隊為您精準解析規章重點與投資因應策略。

泰國內閣已於 2026 年核准《養老退休金部級法規草案》，預計將帶來重大變革！本次改革引進全新的「全生涯平均薪資 (CARE)」計算公式，全面取代過去實施多年的「最後 60 個月平均薪資 (FAE)」舊制。新制 CARE 不僅能避免勞工因職涯後期薪資調降或轉為自願投保而拉低退休金的缺點，更針對投保超過 15 年的年資改採「按月計息（每月 0.125%）」，讓零碎月份不再被浪費；同時，對於工作未滿 1 年的離職員工，亦放寬為可一次領回包含「員工+雇主提繳及投資收益」的全面保障。這項政策將大幅影響泰國數百萬勞工權益，更是企業在泰經營時，進行勞資溝通與薪酬成本規劃不可忽略的核心議題。本文由 IBC 泰國法律金融會計事務所專業團隊為您完整拆解 CARE 新舊制差異、年資計算變化及過渡期政府補貼機制，助台商與外資企業第一時間掌握合規先機！

泰國個人資料保護委員會（PDPC）正式發布《個人資料存取與來源查詢標準公告》，並將於 2026 年 9 月 14 日起生效，企業僅剩 60 天的時間全面更新內部的個資回應機制！ 本次公告共包含 13 個條文與 1 份明確的收費表，為資料控制者（Data Controller）處理當事人的存取、副本索取及未經同意個資來源查詢訂立了極為具體的標準操作流程。重點涵蓋：企業必須提供至少兩種申請管道（包含臨櫃與掛號郵寄）；嚴格規範代理人申請需檢附貼有印花稅票之授權書與雙方身分證明；明定 15 天形式審查與 30 天處理期限（複雜案件可延長 30 天）；以及規定所有申請與處理紀錄必須妥善留存至少 2 年。此外，公告亦設定了收費上限，例如電子提供原則免費、A4 紙本影印每頁不得超過 1 泰銖等。 面對即將到來的法令生效日，泰國企業與在地台商若未及時建置合規機制，將面臨重大法規風險。本文由 IBC 泰國法律金融會計事務所專業團隊為您精準拆解新規細節，助您的企業在限期內順利完成合規升級！

泰國商業發展局（DBD）於 2026 年 7 月 14 日頒布第 2/2569 號命令，自 2026 年 8 月 1 日起，針對包含外國投資者或外籍授權董事之合夥企業與有限公司，實施更嚴格的註冊與變更登記標準。此新規旨在全面打擊泰籍人頭股東（Nominee）機制，防止規避《外商營商法》對特定行業之商業限制。

泰國大數據戰略重大推進！BDI正式公布《資料共享法》草案，未來B2G緊急調閱與數據合規將直接影響在泰台商營運；按讚關注最新法令動態，讓專業團隊助您的企業提前做好資料盤點與合規佈局！

Under Thai law, a registered usufruct allows foreigners to legally control, use, and earn income from land without owning it. The right can be granted for up to 30 years or for life, but corporate entities are limited to 30-year terms. To be legally enforceable against third parties or future buyers, the usufruct must be registered on the title deed. Usufructs are non-inheritable personal rights that automatically terminate upon the holder's death.

Thailand’s Criminal Records Division now mandates fingerprint-based criminal checks for foreigners, replacing name-only searches across nine categories, including permanent residency, visa extensions, business licensing, and driving licenses. Applicants must ensure accuracy, as incorrect category selections will delay timelines and service fees will not be refunded. Though adding an extra administrative step, this rule reflects Thailand’s commitment to strengthening security

On July 14, 2026, Thailand enacted strict deportation rules for foreigners committing illegal entry, illegal work, business violations, document fraud, or serious crimes. The Department of Corrections now coordinates directly with the Ministry of Interior for immediate removal, returning unverified nationalities to their last residence, showing zero tolerance for illegal nominees and transnational crime.